Investiční byt je pojem, který v Česku dlouhodobě rezonuje. Proč je vlastnictví druhého bytu pro střední a vyšší třídu považováno za cenné aktivum.

Druhý byt často nese označení pro investiční. Vlastník v něm nebydlí, ale drží ho jako zálohu. Třeba pro potomky nebo na dobu, kdy zestárne a bude se chtít přestěhovat do menšího. Ideální dispozice bytu pro jednoho nebo dva lidi obývajících společnou domácnost je 2+1.

Ač jsou nyní ceny bytů ve znamení stagnace, neexistuje příliš důvodů, proč by jejich hodnota měla klesat. Na předraženém pražském realitním trhu jsou podle odhadů České národní banky ceny bytů zvýšené oproti zbytku Česka o 20 až 25 procent. Při pořízení pražského bytu existuje vysoká pravděpodobnost, že si pořizujete předražené aktivum nejméně o jednu pětinu. Přesto lidé chtějí vlastnit byt, aniž by ho využili pro své bydlení. Vžilo se tak označení investiční byt.

Investiční byty

Investiční byty jsou menší byty o dispozici 2+1, jak bylo uvedeno výše, mají plno výhod. Nižší pořizovací cenu, dostatečnou velikost pro bydlení v jednom nebo v páru a dobře se pronajímají.

Při průměrné ceně pražského nájmu 347 korun měsíčně za metr čtvereční a velikosti bytu 50 metrů plošných je příjem z nájemného 17 350 korun. Při ceně bytu pěti milionů korun představuje roční nájem 4,1 procenta. Pro řadu investorů jsou čtyři procenta málo. Při započítání průměrné dvouprocentní inflace (nynější vysoká inflace nebude trvat věčně) a dodatečných nákladů na byt a zdanění se roční výnos propadne kamsi k 1,5 procenta.

Výnos z nájmu nepředstavuje pro dlouhodobé investory stěžejní příjem. Bytoví investoři nejvíce očekávají růst hodnoty nemovitosti v čase. Ve zjednodušeném pohledu koupí za pět milionů korun výše uvedený 2+1 byt. Příjem z nájemného představuje jen drobný bonus. Kýžený finanční efekt přichází ze zvýšené hodnoty nemovitosti. Necháme na fantazii čtenářstva, zda hodnota daného bytu v následujících deseti letech poroste o 50, 80 nebo 100 procent.

Rizika držení bytů

S byty se vážou i negativní rizika mající dopad na zhodnocení. Prvním rizikem je neplacení nájemného nájemníkem. Proti tomu se řada majitelů investičních bytů brání tím, že byt jednoduše nepronajímají. Nepřímo tím tlačí nejen na cenu nemovitostí, nýbrž i samotných nájmů.

Majitelé investičních bytů nechtějí zvyšovat své náklady spojené s rekonstrukcí vybydleného bytu často spojeným s dluhem na nájemném.

Významným faktorem pro majitele bytů je likvidita. I v dobách největšího prodejního boomu se prodej bytu protáhne. Pro nečekané větší výdaje by měla sloužit zejména dostatečná úroveň finanční rezervy. Prodej aktiv by měl následovat až v mezním případě.

Neviditelným žroutem budoucí hodnoty bytu je hypotéka. Ta je dobrá pro pořízení vlastního bydlení, pro investiční byt vám přestane dávat smysl. Financovat jeden byt třeba přes bankovní úvěrování nebo dluhopisy, je v Česku aktuálně nereálné. Uvedené způsoby jsou vhodnější pro větší vlastníky, případně pro nemovitostní fondy držící byty a bytové domy s jasnou investiční strategií.