Stoprocentní hypotéky skrývají pro jejich majitele nepříjemnou pastičku, která se vynoří při jejich refinancování.

Ačkoliv jsou stoprocentní hypotéční úvěry omezené Českou národní bankou (ČNB) a dnes se již neposkytují, před pár lety tomu bylo jinak. Tehdy jste mohli získat stoprocentní hypotéku na své bydlení. Absenci vlastních peněz šlo obejít hypotékou na celou zástavní hodnotu nemovitosti. Drobná nepříjemnost však čeká nyní každého, kdo si v posledních letech vzal stoprocentní hypotéku a nyní se ji pokouší refinancovat.

Stoprocentní závislost na bance

Pro přibližení situace máme příklad. Mladá rodina si před třemi lety sjednala stoprocentní hypotéku, neboť nedisponovala žádnými vlastními úsporami. Hypoteční úvěr byl sjednán na 30 let s tříletou fixací úrokové sazby. Dnes je namístě refinancování stávajícího závazku, avšak se objevil problém. Ten je spojený se zpřísněním podmínek ČNB. Mladá rodina dosud nesplatila ze svého úvěru ani desetinu a dostala se situace, kdy by podle nových pravidel nemohla získat žádnou hypotéku. Prostě na ni nedosáhne.

Tím se stala rukojmím své banky. Refinancovat hypotéku u jiné banky nejde, neboť rodina nesplňuje požadavky na poměr vlastních a cizích zdrojů. Stávající banka může s úvěrem naložit podle svého uvážení.

Splasknutí realitní bubliny

Podobné obtíže se mohou týkat i těch, kteří nakoupí nemovitost na vrcholu realitní bubliny, která později splaskne. Tím se přecení i zástavní hodnota nemovitosti. Nižší hodnota nemovitosti zvýší procentní podíl hypotéky. Opět se dostanete do podobných potíží jako rodina z příkladu výše. Nový úvěr může přesáhnout 90 procent z hodnoty nemovitosti a tím se opět dostáváte do situace, kdy vám banka může odmítnout financování. Ztížením výchozí situace se vám úvěr prodražuje – nedosáhnete na dobrou úrokovou sazbu.

Pro snadnější pochopení jsme připravili následujícípříklad. Hodnota bytu při jeho pořízení na vrcholu realitní bubliny činila 100 jednotek, hypotéční úvěr byl sjednán na 90 jednotek. Zbylých deset jednotek vložil z vlastních zdrojů majitel bytu. Po třech letech byla hypotéka splacena o deset jednotek. Mezitím došlo k splasknutí realitní bubliny a hodnota bytu se snížila na 85 jednotek. Po změně pravidel ve financování může banka maximálně půjčit 90 % ze zástavní hodnoty, v našem případě jen 76,5 jednotky. Přechod k jiné bance je nemožný a vyjednávání o co nejlepší podmínky se stávající bankou nepřichází v úvahu.

Vlastní kapitál jako základ

Řešením obou případů je mít dostatečný kapitál z vlastních zdrojů (nikoliv z úvěrů), který vám pomůže v lepším vyjednávání s bankou, případně vám umožní přechod k jinému bankovnímu domu.

I když už není možné získat stoprocentní hypotéku, přesto stále hrozí riziko ze snížení hodnoty nemovitosti vinou poklesu její hodnoty na trhu. V tomto ohledu je vhodnější vložit do pořízení reality větší část vlastních peněz a ne pouze nezbytnou částku, kterou požaduje banka.